Standort als Kerngeschäft

Infrareal will weitere Industrieparks übernehmen

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04.08.2008 Wer ist der optimale Eigentümer eines Industrieparks? Ob Energieversorger, Finanzdienstleister oder Chemie- bzw. Pharmaproduzent – jede der bis dato praktizierten Varianten hat ihr Für und Wider. Mit dem „Integrierten Standortmanagement“ als Kerngeschäft wird der Konflikt bereits seit einigen Jahren am Pharmastandort Marburg gelöst. Nun wollen die Pharmaserv-Eigner mit dem Konzept noch weitere Industrieparks übernehmen.

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  • Ob Produzent, strategischer Investor oder Finanzdienstleister: Die Interessenlage eines Industrieparkeigners hat entscheidenden Einfluss auf die Standortentwicklung und die Leistungen für den Industrieparknutzer.
  • Pharmaserv setzt als Betreiber des Standorts Behringwerke, Marburg, auf ein integriertes Standortmanagement mit einem breiten Dienstleistungsangebot, zu dem auch technische Services gehören.
  • Mit der Gründung der Infrareal als Standortbetreibergesellschaft wollen die Pharmaserv-Eigner das Konzept nun ausweiten und planen, weitere Industrieparks zu übernehmen.

Nutzer und Betreiber eines Industrieparks befinden sich in der Regel in einem Dilemma: Um einen Standort langfristig entwickeln zu können, sind Investitionen notwendig. Ob Werksschutz, Straßen- und Mediennetze oder Energieversorgung – die Aufgaben sind vielfältig. Doch – je nach Eigentümerstruktur – stoßen diese Aufgaben bei den Eignern der Standortgesellschaft nur begrenzt auf Interesse: Chemie- oder Pharmaproduzenten sind auf ihr Kerngeschäft fokussiert und wollen ihr Kapital dort einsetzen.

Strategische Investoren, zu denen beispielsweise Energieversorger, Instandhalter oder Facility Manager gehören, scheinen auf den ersten Blick am ehesten als Standortbetreiber in Frage zu kommen: Ihr Interesse ist es, sich durch die Übernahme mittel- bis langfristig den Zugang zu energieintensiven Kunden zu sichern. Auf der anderen Seite sind diese Unternehmen in der Regel auf Aktivitäten ihres eigenen Kerngeschäfts fokussiert. Daneben anfallende Aufgaben wie zum Beispiel technische Services etc. werden in der Regel von Dritten erbracht – eine Situation, durch welche die Zahl der Schnittstellen und damit die Komplexität für den Nutzer des Standorts steigt.
Für den in der Vergangenheit immer wieder zu den potenziellen Industrieparkeignern gezählten Finanzinvestor spricht dessen Unabhängigkeit von Teil-interessen. Allerdings fehlt diesem in der Regel die Langfrist-Perspektive für das margenschwache Geschäft eines Standortbetreibers.

Integriertes Standortmanagement

Mit der Definition des Standortbetriebs als Kerngeschäft haben die sechs Privatinvestoren der Pharmaserv bereits bei der Übernahme des Standorts Marburg im Jahr 2005 einen anderen Ansatz gewählt: Während in anderen Industrieparks Aufgaben wie Standortbetrieb, -vermarktung und -entwicklung sowie technische Dienstleistungen und Versorgung mehr und mehr in rechtlich eigenständige Gesellschaften aufgeteilt und zum Teil verkauft werden, wird in Marburg „Integriertes Standortmanagement“ betrieben: „Unser Kerngeschäft ist es, den Ansiedlern Versorgungssicherheit zu bieten und ein optimales Paket an Problemlösungen – sowohl durch Standortdienstleistungen als auch im technischen Service zu bieten“, erklärt Thomas Janssen, geschäftsführender Gesellschafter der Pharmaserv GmbH. Erst die neuen Besitzverhältnisse haben – so die Gesellschafter – seit 2005 wesentliche Investitionen und Standortentwicklungsaktivitäten möglich gemacht.

Und das erfolgreiche Konzept wollen die sechs Privateigentümer des Standorts Behringwerke, Marburg, nun auch auf weitere Industrieparks in Deutschland ausweiten. Dazu wurde im August die Management-Holding Infrareal GmbH, Marburg, gegründet, die den Business Development-Arm der Infrareal AG, Zürich, bilden soll. Die bereits existierende Infrareal AG hat dabei die Aufgabe, die Gruppe weiter zu entwickeln.
„Die Infrareal wird damit zur ersten Gruppe von Standortbetreibergesellschaften, die unabhängig von Partikular-interessen wie Energieversorgung, Entsorgung, Facility Management oder Technik ist“, verdeutlicht Markus Schwerzmann, einer der sechs Eigner, das Konzept: „Erst in der Kombination aus Besitz und Betrieb entstehen die notwendigen Anreize zur kontinuierlichen Kostenoptimierung.“ Bei dem als „Integrales Standortmanagement“ bezeichneten Ansatz wird der ganzheitliche Standortbetrieb zum Kerngeschäft. Thomas Janssen ergänzt: „Infrastrukturleistungen müssen auch zu einem Teil selbst erbracht werden, um diese effektiv und effizient zu halten, kontinuierlich zu optimieren und auch gegenüber den Kunden glaubwürdig aufzutreten.“ Und auch die technischen Dienstleistungen wie Wartungs- oder Kalibrierservice zählt der Standortbetreiber zu einem wichtigen Bestandteil des Portfolios.

Standortdienstleistungen aus einer Hand

Die Infrareal-Gruppe, soll sich – so die Eigentümer – im sich bewegenden Industriepark-Markt mit der Referenz Pharmaserv dauerhaft als führende Standortbetreibergruppe etablieren. „Wir sind davon überzeugt, dass die unabhängige Gruppe mit der Philosophie des Integralen Standortmanagements unter den Standortkonzepten das Best Owner-Modell darstellt“, ist sich Markus Schwerzmann sicher. Zu den Argumenten zählen die Neutralität gegenüber den Ansiedlern bzw. Standortnutzern, die Bündelung durch den „Shared Service“ an verschiedenen Standorten sowie der für den Nutzer resultierenden Verschlankung der Bilanz, der Reduktion der Altlastenrisiken und dem höheren Umsatz pro Mitarbeiter, wenn Industrieparknutzer ihre mit Infrastruktur-Aufgaben beschäftigten Mitarbeiter an den neuen Standortbetreiber abgeben.

Profitieren will Infrareal von dem stark wachsenden Outsourcing-Markt und dem Trend, dass sich Standorte mehr und mehr dem globalen und lokalen Wettbewerb stellen müssen. Das Potenzial für Übernahmen sieht der Standortbetreiber in Deutschland primär unter den 30 multi-user Standorten, mit zwei Industrieparks steht Infrareal bereits in Verhandlungen.

„Integrales Standortmanagement ist das Best Owner-Modell“
Markus Schwerzmann ist einer der sechs Inhaber und Geschäftsführer bei Infrareal
„Infrastrukturleistungen müssen auch zu einem Teil selbst erbracht werden, um diese effektiv und effizient zu halten“
Thomas Janssen ist geschäftsführender Gesellschafter bei Pharmaserv

Heftausgabe: August 2008

Über den Autor

Armin Scheuermann , Redaktion
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