Konzepte der Industrieparks in der Boom-Phase

Vom Käufer- zum Verkäufermarkt: Strategische Investoren wollen derzeit Industrieparks kaufen

Wir wollen Sie kaufen“ – ganz so platt verlaufen die Gespräche, um die externe Investoren Industrieparkbetreiber zur Zeit bitten, normalerweise nicht. Doch die Kernbotschaft bleibt: Strategische Investoren wie das Singapurer Versorgungsunternehmen Sembcorp oder der niederländische Energieversorger Nuon sind in Europa auf Einkaufstour.

Die Frage „Wer ist der optimale Eigentümer eines Industrieparks?“ wird bereits seit einigen Jahren diskutiert. Schon in unserem ersten Kompendium Industrieparks im Dezember 2004 haben wir dieses Thema eingehend beleuchtet. Die Situation damals: Viele Chemieunternehmen befanden sich in einer Phase der Restrukturierung und wollten sich vom margenschwachen Infrastrukturgeschäft an den einzelnen Standorten trennen. Die seinerzeit schwache Chemiekonjunktur tat ein Übriges dazu, die Situation weiter zu verschärfen. Doch Investoren, die willens und in der Lage waren, das langfristig angelegte Geschäft einer Infrastrukturgesellschaft zu betreiben, machten sich rar. Denn noch immer gehört das Betreiben eines Industrieparks in der Regel nicht zum Kerngeschäft eines Produzenten.
„Der ideale Partner ist aus meiner Sicht ein Finanzinvestor“, gab Prof. Dr. Horst-Dieter Schüddemage, damals (2004) als Leiter des Industrieparks Knapsack im CT-Interview zu Protokoll. Eine Sicht, die andere Parkbetreiber wie Michael Behling vom Industriepark Kalle-Albert, heute noch teilen. Behling: „Die Produzenten am Standort haben oft kein großes Interesse, als Mit-Eigentümer der Infrastruktur aktiv an deren Entwicklung mitzuarbeiten.“

Finanzinvestor oder strategischer Investor?

Auf der anderen Seite kommen strategische Investoren, allen voran Energieversorger, als Eigentümer von Chemieparks in Betracht. Sie können sich durch die Übernahme den Zugang zu energieintensiven Kunden sichern und ihr Industriegeschäft mittel- bis langfristig entwickeln. Der niederländische Energiekonzern Nuon hat das bereits früh erkannt und betreibt inzwischen in den Niederlanden und in Deutschland eine Reihe von Industrieparks und ist gewillt, weitere Parks zu übernehmen (siehe Interview in dieser Ausgabe). Die Energie-Services-Tochter des Versorgers MVV hat im Oktober 2006 den Industriepark Gersthofen von Clariant übernommen. Andere Energie-Dienstleister wie Axima oder die nun zum Hochtief-Konzern gehörende Vattenfall Europe Contracting etablieren sich ebenfalls durch die Übernahme von Facilities in Industrieparks. Das aus Singapur stammende Versorgungsunternemen Sembcorp Utilities hat in den vergangenen Jahren durch Übernahmen in Teesside, UK, oder dem Engagement in großen chinesischen Industrieparks von sich reden gemacht und ist auf der Suche nach weiteren strategischen Übernahmemöglichkeiten.

Langfristiges Engagement gefordert

Beide Modelle – sowohl das des strategischen Investors, als auch das eines Finanzinvestors – haben Für und Wider: Die Langfristigkeit beider Geschäftsmodelle – dem Entwickeln eines Industrieparks und der Bereitstellung von Strom, Dampf, anderen Energien und Versorgungsleistungen – spricht für den strategischen Investor. Doch dem entgegen steht die Annahme, dass Produzenten am Standort an die Leistungen des Versorgers gebunden werden und die Wettbewerbsfähigkeit der Energiepreise leidet. Für den Finanzinvestor spricht auf der anderen Seite gerade diese Unabhängigkeit. Allerdings planen diese in der Regel nur kurz- bis mittelfristig und erwarten für ihr Engagement Renditen, die mit Infrastrukturleistungen in Industrieparks kaum zu erreichen sind.

Betreiber machen sich interessant

Und so bleibt den Betreibergesellschaften, deren Eigentümer die Produzenten am Standort sind, nichts anderes übrig, als sich intern bestmöglich zu verkaufen und für die Eigner interessant zu machen. Und die Möglichkeiten dazu sind vielfältig. Nicht zuletzt die momentan zahlreichen Projekte zur Errichtung eigener Kraftwerke für Strom und Dampf zählen dazu. Auch Dienstleistungs-Aktivitäten außerhalb des eigenen Industrieparks, wie z.B. Werkschutz für andere Werkstandorte, Infrastrukturleistungen bis hin zur Probenanalytik, werden von den InfraServs und anderen Parkbetreibern längst angeboten. Und auch das Parkmodell selbst lässt sich vermarkten, wie aktuelle Beispiele – darunter die Planung des Bio-Energieparks Bad Arolsen durch den Betreiber des Industrieparks Höchst – zeigen. „Der Export des Industriepark-Konzepts beinhaltet gleichzeitig die Chance, Erfahrungen in einem anderen Umfeld zu sammeln“, erklärt Dr. Roland Mohr, Geschäftsführer bei Infraserv Höchst.

Servicegeschäft auch außerhalb des Industrieparks

Ein weiteres Beispiel ist die derzeit im Bau befindliche Propylen-Pipeline, die chemische und petrochemische Industrie im Ruhrgebiet versorgen soll und die zukünftig vom Industriepark-Betreiber Infracor betrieben wird.

War die Ansiedlungsstrategie in vielen Industrieparks in den vergangenen Jahren dadurch geprägt, überhaupt Ansiedlungen zu bekommen, sind die Parkbetreiber heute vielerorts wählerisch. Eine klare Struktur und die Fokussierung auf bestimmte Themen, wie sie beispielsweise in Marburg (Pharma) oder Schkopau (Kunststoffe) verfolgt wird, schafft Synergien und profiliert den Standort (siehe auch Portraits der Industrieparks im Heft). Übergeordnete Netzwerke wie CeChemNet, ChemSite oder Chemcologne unterstützen diese Strategie und Positionierung durch Öffentlichkeitsarbeit und Beratung hinsichtlich Fördermöglichkeiten.
Doch so attraktiv Ansiedlungen von außen auch sind: insgesamt dominiert eindeutig ein anderer Faktor. „Wachstum von innen ist enorm wichtig“, bringt es Heiko Diermann, Leiter Facility-Management und Standortentwicklung bei Infraserv Knapsack, auf den Punkt.

Fazit: Auf die Frage nach dem optimalen Eigentümer eines Industrieparks gibt es nach wie vor keine eindeutige Antwort. An manchen Standorten ist eine Rückbesinnung der Betreiber auf ihre Verantwortung für den Standort erkennbar. Andererseits suchen strategische Investoren nach Übernahmemöglichkeiten. Die gute Konjunktur ermöglicht es den Standorten mehr denn je ein klares Profil zu zeigen und bei externen Ansiedlungen wählerisch zu sein.

„Auf die Frage nach dem optimalen Eigentümer eines Industrieparks gibt es nach wie vor keine eindeutige Antwort“